隨著最新5年期以上LPR(貸款市場報價利率)“出爐”，各地房貸利率再度迎來調(diào)整。10月22日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線城市中，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，而在取消房貸利率下限的廣州，有銀行人士透露，首套房商貸利率低于公積金貸款，最低可達2.7%。在分析人士看來，LPR下降后商貸利率明顯降低，預(yù)計公積金貸款利率下一步可能進行調(diào)整，保持與商貸一定的利差。

首套房商貸降至3.15%

隨著5年期以上LPR的下降，與其掛鉤的房貸利率也迎來調(diào)整。10月22日，北京商報記者從一線城市多家銀行獲悉，此輪LPR下降后，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，二套房商貸利率，根據(jù)區(qū)域不同，降至3.35%或3.55%。

“北京新發(fā)放首套房貸利率降至3.15%，二套房貸利率五環(huán)內(nèi)為3.55%、五環(huán)外3.35%。”北京某國有銀行房貸經(jīng)理說道。

10月21日，人民銀行公布新一期LPR，其中5年期以上LPR為3.6%，較上月下行25個基點。各地新發(fā)房貸利率跟隨最新LPR調(diào)降。上海、深圳首套房貸利率與北京一致。上海某國有銀行房貸經(jīng)理表示，上海首套房貸最新利率為3.15%，二套房貸則根據(jù)區(qū)域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。

“深圳首套房貸利率按照LPR-45BP執(zhí)行，最新利率為3.15%;二套房按照LPR-5BP執(zhí)行，最新利率為3.55%。”深圳某國有銀行房貸經(jīng)理介紹。

房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構(gòu)成，在此次調(diào)降前，北京、上海和深圳首套房商貸利率為3.4%，二套房商貸利率則為3.6%或3.8%。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，此次LPR下降25個基點，全部利息大約節(jié)省4.94萬元，月供約減少137元。

“當(dāng)前一線城市的新增首套房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢，直接降低了購房者的貸款成本，減輕了月供壓力。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明指出，房貸利率的降低使得購房者有更多的可支配收入用于其他消費，有助于刺激消費需求。同時，有助于促進房地產(chǎn)市場的需求端回暖，改善市場預(yù)期，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)起到積極作用。

商貸利率低于公積金

與北京、上海和深圳有所差異，在已取消房貸利率下限的廣州，出現(xiàn)商貸利率低于公積金利率的“空間”。

今年5月，人民銀行宣布，自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

在此次LPR調(diào)整之前，廣州就已有外資銀行的首套房商貸利率與住房公積金貸款利率2.85%接近。若按照LPR下行25個基點的測算，商貸利率可能降至2.6%。

不過，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州絕大多數(shù)銀行首套房商貸利率為3%，但個別銀行透露，首套房商貸利率低于公積金貸款，最低可達2.7%。

“如果是10月21日前已完成審核但還未放款的首套房，因為此前確定的減點數(shù)不變，利率可能低于公積金貸款為2.75%。”廣州某股份制銀行房貸經(jīng)理表示，但10月21日后新發(fā)起申請的首套房貸利率仍為3%，但也不排除后續(xù)會有定價變更的可能，還在等政策。

廣州某國有大行房貸經(jīng)理介紹，該行首套房商貸利率暫時為2.95%，減了65個基點，此前是減90個基點，至于后續(xù)是否會再下調(diào)還在等政策。

廣州某外資銀行房貸經(jīng)理則透露，首套房商貸利率可低于公積金貸款利率，“首套房商貸利率之前是2.85%，現(xiàn)在可以做到2.7%，但具體方案還沒有出來，還要視客戶個人情況而定，以審批結(jié)果為準(zhǔn)”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，個別地區(qū)商貸利率已處于較低水平，實際利率降幅可能不會與LPR降幅保持一致。而隨著商貸利率與公積金貸款利率差距縮小，公積金貸款利率預(yù)計還有進一步下調(diào)的可能，但降幅可能較小，會保持與商貸一定的利差。

公積金貸款或“降息”

而隨著此輪LPR下降，多地商貸利率降至3%以下，與公積金貸款利率的差距越來越小，關(guān)于商貸利率與公積金利率是否會出現(xiàn)倒掛的消息頗受市場關(guān)注。

“當(dāng)市場利率下降，商業(yè)銀行可能會為了吸引更多的房貸業(yè)務(wù)而降低貸款利率，這可能導(dǎo)致商業(yè)貸款利率接近甚至低于公積金貸款利率。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，如果商業(yè)貸款利率持續(xù)低于公積金貸款利率，公積金貸款的吸引力可能會低。在這種情況下，公積金管理部門可能會考慮調(diào)降公積金貸款利率，以保持公積金貸款的競爭力，繼續(xù)發(fā)揮其支持中低收入群體購房的作用。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，本月LPR大幅度下降后，存量和新增房貸利率將可能明顯降低，有力地降低居民住房消費負擔(dān)，提振居民住房消費的意愿和能力，更好地促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。而公積金貸款利率下一步可能進行調(diào)整，保持與商業(yè)性個人住房貸款利率一定的利差。

今年LPR已歷經(jīng)三次下行，此次是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調(diào)25個基點，7月1年期、5年期LPR報價分別下調(diào)10個基點之后，年內(nèi)的第三次下降。三次下降后，5年期以上LPR從4.2%降至3.6%，60個基點的降幅為歷年最大。

展望后續(xù)LPR和房貸利率走勢，關(guān)榮雪認(rèn)為，LPR有可能維持當(dāng)前水平或有小幅調(diào)整。今年5年期以上LPR已經(jīng)累計下降了60個基點，達到歷史最低水平。未來LPR的調(diào)整將取決于多種因素，包括經(jīng)濟增長情況、房地產(chǎn)市場狀況等。各地房貸利率可能會根據(jù)LPR調(diào)整而有所下降，但具體水平還需參考當(dāng)?shù)卣吆褪袌銮闆r。

“伴隨一攬子增量政策陸續(xù)推出，宏觀政策在穩(wěn)增長方向全面發(fā)力，LPR報價下降符合當(dāng)前宏觀政策的大方向。”明明指出，著眼于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟增長動能，未來LPR報價或還有一定下調(diào)空間。而各地房貸利率可能會進一步降低，具體水平將取決于LPR的調(diào)整幅度和各地政策的執(zhí)行情況。