第一種運(yùn)營模式，是我們逐漸認(rèn)同“只租不賣”，通常在物業(yè)建成后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常邀請投資合作，以租金為主要收入來源。目的是甚麼?產(chǎn)權(quán)形成后，財(cái)產(chǎn)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲得良好的融資。一般來說，這個金融市場有多重融資，第一次通常是銀行;的抵押貸款融資，第二次經(jīng)濟(jì)評估會議是關(guān)于基金會、信用證明等的融資。該值將在連續(xù)打包后縮短。這是第一種模式，華爾街十大金融巨頭 還有人記得嗎。

第二種運(yùn)營模式，是“賣”，這是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式。隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸普及，單純的銷售已經(jīng)不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率和開發(fā)風(fēng)險高、投資回收期長”的特點(diǎn)，能夠全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者非常少;即使他們買得起，理性的投資者也不愿意在投資回收期如此長的項(xiàng)目上投入大量的資金。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不可避免地面臨兩難的境地。一個難點(diǎn)是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體銷售時，很難找到買家，資金的開發(fā)無法回籠;第二個困難是，當(dāng)你經(jīng)營自己的企業(yè)時，由于投資回收期長，你必須承受巨大的資金壓力，而且你不能盡快收回資金來投資開發(fā)其他項(xiàng)目，這影響了整體運(yùn)營。為了解決自身的困難，開發(fā)商不得不在開發(fā)和運(yùn)營模式上尋找創(chuàng)新的途徑。所以大部分高檔寫字樓進(jìn)入市場的方式都是只租不賣或者租賣并舉。

第三種運(yùn)營模式，叫做“租售結(jié)合”，通常是投資者和開發(fā)商在其中;租出一些房產(chǎn)。另一方面，有兩種出售方式，一種是在底層出售，最典型的是萬達(dá)，大連，離開一樓，在二樓和三樓賣給沃爾瑪。事實(shí)上，萬達(dá)，大連嘗到了很多甜頭。那個樓層的售價一般是市場價的二到三倍，最高的是19.1萬平米。沃爾瑪?shù)闹饕痰臧l(fā)揮了非常重要的作用。我相信是這個角色的“拖累”，這個“拖累”其實(shí)是好的。為了提升沃爾瑪，的價值，它是主力店，或者說長期回報(bào)起著決定性的作用。為什么租售結(jié)合?大部分是迫于資金，的壓力，一部分賣出后套現(xiàn)，一部分出租，這是住宅地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的一個比較。

對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式的大型商業(yè)地產(chǎn)，其運(yùn)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以租金作為投資回報(bào)的形式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)地產(chǎn)金融;對于小型商業(yè)地產(chǎn)，大部分項(xiàng)目仍然采用租金回收的方式。然而，在國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，住宅樓和寫字樓的底層以及商業(yè)街和商品市的各種市場都采用商鋪出售、分散經(jīng)營的模式。這種模式在后期的運(yùn)營管理上存在很大的問題，大家在投資的時候需要謹(jǐn)慎。